Ustawowe prawa zastawu na rzeczach najemcy i sposobu jego realizacji

Rozwiązanie umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, czy też sądowe dochodzenie zaległości czynszowych od najemcy, bądź potrącenie ich z wpłaconą kaucją nie są jedynymi instrumentami prawnymi, jakimi dysponuje wynajmujący przeciwko nierzetelnemu najemcy. Instytucją, do której właściciele lokali sięgają stosunkowo rzadko jest przysługujący im z mocy prawa zastaw na rzeczach najemcy wniesionych do przedmiotu najmu. Mała popularność tej metody dochodzenia należności wynika głównie z jej słabej znajomości. Przyjrzyjmy się zatem najważniejszym regulacjom w tym zakresie – te zaś znajdziemy w przepisach Kodeksu cywilnego (zob. art. 670-671 oraz art. 686 k.c.). Z przepisów tych wynika, że:

Zastaw powstaje z chwilą:

Powstania zaległości w spłacie czynszu lub świadczeń dodatkowych należnych od najemcy

Zastaw wygasa z chwilą:

Usunięcia rzeczy objętych zastawem z przedmiotu najmu, bądź spłaty zaległości

Zastawem objęte są:

Ruchomości wniesione do przedmiotu najmu przez najemcę, a gdy wynajmowany jest lokal mieszkalny także ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających, za wyjątkiem ruchomości nie podlegających zajęciu (np. przedmioty urządzenia domowego, pościel, bielizna i ubranie codzienne, niezbędne dla najemcy, itp.)

Zastaw zabezpiecza należności z tytułu:

zaległości w spłacie czynszu lub świadczeń dodatkowych należnych od najemcy, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok

Problematyczna jest przede wszystkim kwestia usunięcia ruchomości z wynajmowanego lokalu. Ustawa zezwala wszakże wynajmującemu aby uniemożliwił takie usunięcie oraz zatrzymał rzeczy ruchome najemcy do czasu zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony w inny sposób niż prawem zastawu. Co ważne, zastaw nie wygasa wraz z wygaśnięciem umowy najmu, trwa on nadal do czasu spłaty zadłużenia.

Dla właściciela kłopotliwe może być również zaspokojenie się z rzeczy ruchomych najemcy obciążonych prawem zastawu. Okazuje się, że nie jest to proste. Wynajmujący musi bowiem w pierwszej kolejności pozwać najemcę (albo byłego już najemcę) o zapłatę. Dopiero dysponując prawomocnym wyrokiem zasądzającym na jego rzecz dochodzoną należność od najemcy, właściciel nieruchomości może wystąpić z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego.

We wniosku tym należy wskazać majątek dłużnika, z którego przeprowadzona ma zostać egzekucja. Dopiero w tym momencie dysponowanie ruchomościami najemcy przez wynajmującego okazuje się korzystne dla tego ostatniego. Częstokroć bowiem najemca zalegający z czynszem nie ma innego, istotnego majątku, z którego można przeprowadzić skuteczną egzekucję. Wracając zatem do wniosku egzekucyjnego, należy w nim wskazać przede wszystkim przedmioty obciążone ustawowym prawem zastawu wynajmującego, względnie również inny majątek dłużnika, o ile znany jest wierzycielowi.

Komornik sądowy przeprowadza egzekucję z ruchomości poprzez ich sprzedaż w drodze licytacji publicznej, a za zgodą dłużnika z wolnej ręki. Na wniosek wierzyciela możliwe jest także przeprowadzenie licytacji elektronicznej. Co ciekawe, jeżeli licytacja publiczna nie doszła do skutku, wierzyciel może w ciągu dwóch tygodni od otrzymania zawiadomienia komornika żądać wyznaczenia drugiej licytacji lub przejąć na własność ruchomości wystawione na sprzedaż albo niektóre z nich w cenie nie niższej od ceny wywołania. Cena wywołania wynosi zaś trzy czwarte wartości szacunkowej licytowanych przedmiotów. W przypadku przejęcia ruchomości przez właściciela, na poczet jego wierzytelności zostanie zaliczona równowartość ceny wywołania.

Jak widzimy skorzystanie przez wynajmującego z ustawowego prawa zastawu podlega licznym ograniczeniom i trudnościom, niemniej w niektórych przypadkach zajęte ruchomości mogą stanowić jedyne mienie najemcy pozwalające na chociażby częściowe pokrycie jego zadłużenia.

Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House

Pepper House w liczbach (dane za rok 2018)

Liczba Klientów:

13 222

Ilość transakcji:

1 120

Odbytych spotkań:

1300

Nasi doradcy:

50

Nasze oddziały:

2

Pepper House jest nowoczesnym i kompleksowym biurem nieruchomości założonym przez praktyków rynku z wieloletnim doświadczeniem w branży nieruchomości i finansów. Przedmiotem naszej działalności jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, a także ich zakup oraz sprzedaż na własny rachunek. Dzięki temu mamy gruntowną wiedzę na temat potrzeb i oczekiwań Klientów oraz aktualnej sytuacji rynkowej. Pośredniczymy w transakcjach zakupu, sprzedaży i wynajmu wszelkiego rodzaju nieruchomości na terenie Trójmiasta i okolic.

Ta witryna wykorzystuje Cookies czy rozumiesz, że jest to ok? Rozumiem