Przeważnie moment podpisania umowy deweloperskiej od momentu ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży dzieli wiele miesięcy. Nie oznacza to jednakże, iż powstający na mocy pierwszej z umów lokal nie może być przedmiotem obrotu. Inaczej wszakże niż ma to miejsce w przypadku sprzedaży nieruchomości posiadającej już założoną księgę wieczystą, w tej sytuacji sprzedaży mogą podlegać prawa z umowy deweloperskiej.
Rodzaj umowy
Umowa deweloperska to jednakże nie tylko prawa nabywcy ale także i jego obowiązki, w szczególności do terminowej zapłaty wynagrodzenia dewelopera, zgodnie z załączonym do umowy harmonogramem, czy też obowiązek przystąpienia do umowy przenoszącej własność i odbioru lokalu. Powyższe implikuje bardzo daleko idące konsekwencje dla trybu zmiany stron umowy deweloperskiej. O ile bowiem przeniesienie samych uprawnień nie wymaga zgody drugiej strony umowy, to już przenosząc prawa i obowiązki musimy liczyć się z koniecznością pozyskania zgody dewelopera. Umowa deweloperska jest bowiem umową dwustronnie zobowiązującą wymaga zatem cesji (przelewu) praw i obowiązków jednocześnie.
Co ważne, skutki omawianej cesji powinny być odrębnie rozpatrywane w relacjach pomiędzy zbywcą i nabywcą oraz pomiędzy nabywcą i deweloperem. Relacje te opisujemy poniżej.
Relacja zbywca-nabywca
Przeniesienie praw i obowiązków z umowy deweloperskiej na inną osobę powoduje wstąpienie jej do tejże umowy na pewnym etapie realizacji. Najczęściej zatem powstanie konieczność rozliczenia się ze zbywcą z poczynionych przez niego dotychczas płatności na rzecz dewelopera. Dodatkowo, zbywca może przewidzieć także swój zysk ze sprzedaży tego prawa, który wynikać może ze wzrostu wartości nieruchomości.
W przypadku, gdy zbywca dokonywał płatności za pośrednictwem kredytu bankowego, nabywca kwoty wypłacone przez bank deweloperowi przelewać będzie do banku, chyba że zbywca uprzednio spłacił kredyt. Pozostałą zaś kwotę, czyli zysk zbywcy, nabywca przeleje bezpośrednio na rachunek zbywcy.
Relacja nabywca-deweloper
Deweloper będzie musiał przede wszystkim zgodzić się na cesję praw i obowiązków z umowy deweloperskiej na inną osobę. Nie dokonuje on zwrotu dotychczas otrzymanych kwot, a dalsze płatności obciążać będą już nabywcę. To nabywca finalnie zawrze z deweloperem umowę ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i jej sprzedaży.
Kwestie podatkowe
Przeniesienie praw i obowiązków z umowy deweloperskiej nie stanowi sprzedaży nieruchomości. Tym samym, podatek od czynności cywilnoprawnych pobrany zostanie w stawce właściwej dla sprzedaży praw (1%), nie zaś sprzedaży nieruchomości (2%).
Z drugiej wszakże strony, zbywca nie będzie mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej unikając w ten sposób podatku od zysku. Przychód z tytułu dokonania cesji umowy deweloperskiej nie jest bowiem tożsamy z przychodem osiągniętym z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Ewentualny zysk ze sprzedaży ww. praw podlegać będzie opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Będzie to zatem niekorzystne dla zbywcy, w porównaniu z przypadkiem, gdyby przedmiotem zbycia była nieruchomość.
Ograniczenia w przenoszeniu praw z umowy deweloperskiej
Z dniem 16 lipca 2023 roku wprowadzono do ustawy deweloperskiej przepisy art. 37a, które ograniczają możliwość cesji praw z umowy deweloperskiej. Nabywca będzie mógł zatem tego dokonać w dwóch zasadniczych przypadkach, jeżeli na skutek cesji prawo ma przejść na osobę:
- zaliczaną do I lub II grupy w podatku od spadków i darowizn – bez ograniczeń,
- inną niż wskazana w pkt 1, tylko gdy łącznie spełnione są następujące warunki:
- umowa ta dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma zostać wybudowany,
- w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności zbywca nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej.
Co ciekawe, przeniesienie praw z umowy deweloperskiej wbrew ww. ograniczeniom, nie będzie powodowało nieważności takiej cesji.
Transakcje polegające na cesji umów deweloperskich coraz częściej pojawiają się na rynku. Decydując się na taką umowę, warto wszakże pamiętać o jej konsekwencjach prawnych i podatkowych.
Autor: Piotr Zwoliński – Dyrektor Zarządzający Pepper House
