Zawarłeś umowę przedwstępną ale sprzedawca zmarł przed terminem umowy przyrzeczonej? Obawiasz się, że spadkobiercy uniemożliwią tobie zawarcie umowy przyrzeczonej? A może zastanawiasz się, czy i w jaki sposób można zabezpieczyć się na ewentualność śmierci sprzedającego? Na te i wiele innych pytań odpowiedzi znajdziesz w naszym artykule.
Na wstępie powinieneś wiedzieć, że śmierć jednej ze stron umowy sprzedaży, także przedwstępnej, nie przekreśla ważności transakcji. Na miejsce zmarłego do umowy wstępują bowiem jego spadkobiercy. Sprawa będzie prosta, jeżeli ich grono jest znane, nie jest skonfliktowane oraz wie o zawartej umowie przedwstępnej. W takim wypadku stwierdzenia nabycia spadku można dokonać przed notariuszem. W innym przypadku istnieje ryzyko konieczności przeprowadzenia długotrwałego postępowania sądowego.
I tu pierwsza wskazówka dla ciebie. Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku może zostać złożony nie tylko przez spadkobierców, ale także przez każdą osobę, która posiada tzw. interes prawnych w dokonaniu tej czynności przez sąd. Interes prawny zaś to stan, w którym dana czynność będzie miała wpływ na sytuację prawną konkretnej osoby. Osoba uprawniona z umowy przedwstępnej posiadać zatem będzie interes prawny w stwierdzeniu nabycia spadku po zmarłym sprzedającym. W praktyce oznacza to, że jeżeli spadkobiercy nie będą chętni do porozumienia z tobą, sam będziesz mógł zainicjować odpowiednie postępowanie.
Przechodząc natomiast na grunt samej umowy, warto rozpocząć od samej jej formy. Co prawda prawo umożliwia zawieranie umów przedwstępnych w zwykłej formie pisemnej, niemniej mają one kilka wad. Jedną z nich jest brak możliwości wpisania roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej nieruchomości. Na wpis taki pozwala zaś umowa przedwstępna zawarta przed notariuszem. Dlaczego jest to istotne? Jak zapewne wiesz, istnieje tzw. zasada wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza ona, iż nikt nie może zasłaniać się niewiedzą o wpisie ujawnionym w księdze wieczystej. Dokonanie takiego wpisu chroni zatem kupującego z co najmniej dwóch powodów, spadkobiercy zatem:
dowiedzą się o roszczeniu z umowy przedwstępnej z księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem transakcji,
nie sprzedadzą nieruchomości osobie trzeciej. Notariusz bowiem przed zawarciem umowy sprzedaży bada treść księgi wieczystej. W prosty sposób zatem ujawnione zostałoby twoje roszczenie z umowy przedwstępnej.
Czy można zrobić coś jeszcze? W treści umowy przedwstępnej można wskazać dane kontaktowe osoby z grona spadkobierców. Ułatwi to nabywcy dalsze ustalenia po śmierci sprzedającego.
Jeżeli natomiast obawiasz się o dokonywane przez ciebie płatności, zwłaszcza gdy dokonujesz ich ratalnie, pomyśl o depozycie notarialnym. Instytucja ta pozwala na zdeponowanie, pod określonymi warunkami, środków przekazywanych przez nabywcę u notariusza. Ten zaś zobligowany jest do ich wydania, gdy ziszczą się warunki opisane szczegółowo w umowie przedwstępnej. Dzięki temu unika się trudności związanych z ewentualnymi sporami pomiędzy spadkobiercami, o środki zgromadzone na rachunku bankowym sprzedającego. Uiszczona przez ciebie cena będzie bowiem przechowywana przez notariusza, który wyda ją spadkobiercom legitymującym się stwierdzeniem nabycia spadku albo aktem poświadczenia dziedziczenia. Pieniądze z rachunku bankowego zmarłego może zaś pobrać także osoba przez niego upoważniona, nawet gdy nie należy do kręgu spadkobierców.
Reasumując, śmierć sprzedającego przed zawarciem umowy przyrzeczonej utrudnić może jej zawarcie. Niemniej, nabywca ma do dyspozycji kilka instrumentów, które mogą zabezpieczyć jego interes.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
