W dniu 01 lipca 2021 roku opublikowana została w Dzienniku Ustaw ustawa z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, potocznie zwana nową ustawą deweloperską.
Jej podstawowym zadaniem jest zwiększenie ochrony nabywców lokali i domów przed niewypłacalnością deweloperów. Cel ten realizowany będzie poprzez utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Każdy z deweloperów obowiązkowo będzie odprowadzał składkę na ten fundusz w wysokości 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Środki zgromadzone w funduszu będą wykorzystywane na spłatę nabywców w przypadku upadłości dewelopera.
Dodatkowo, względem obecnie obowiązującej ustawy, zwiększono obowiązek informacyjny deweloperów. W prospektach informacyjnych zamieszczane będą zatem dodatkowe dane, które mają pomóc lepiej rozeznać się w inwestycji kupującym.
Ustawa wchodzi w życie 12 miesięcy po ogłoszeniu, czyli z dniem 01 lipca 2022 roku. Jednakże ustawodawca przewidział kilka bardzo szerokich wyjątków. Dzięki nim, część deweloperów będzie zobowiązana wdrożyć nowe przepisy dopiero od lipca 2024 roku, czyli po dwóch latach od wejścia ustawy w życie. Należy przypuszczać, że jak największa liczba deweloperów będzie chciała skorzystać z dodatkowego okresu przejściowego. Dodatkowa składka na fundusz gwarancyjny będzie bowiem istotnie wpływać na koszty inwestycji.
Z przepisów art. 76 ust. 1 i 2 ww. ustawy wynika, że dotychczasowe przepisy, a zatem obecną ustawę deweloperską stosuje się do 01 lipca 2024 roku do:
- przedsięwzięć deweloperskich w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej (przed 01.07.22) i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską,
- umów deweloperskich zawartych w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej (czyli w okresie od 01.07.22 do 30.06.24) w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, o którym mowa w pkt 1, i co do których po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy nie nastąpiło jeszcze przeniesienie prawa własności (czyli przeniesienie prawa własności nastąpi po 30.06.24).
Innymi słowy, dotychczasową ustawę stosuje się, gdy:
- rozpoczęcie sprzedaży i zawarcie co najmniej jednej umowy deweloperskiej nastąpiło przed 01.07.22,
- także do umów deweloperskich dotyczących tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego, które zawarto po 01.07.22 ale przed 01.07.24.
W określeniu zasad korzystania ze ww. okresu przejściowego kluczowe jest posłużenie się przez ustawodawcę pojęciem „przedsięwzięcia deweloperskiego”. Oznacza ono proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy zostają przeniesione prawa wynikające z umowy deweloperskiej, w szczególności:
- budowę lub przebudowę,
- czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy lub przebudowy oraz oddania budynku do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której mają być realizowane budowa lub przebudowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami, oraz
- czynności faktyczne i prawne niezbędne do zawierania umów z nabywcami.
Zmiana pierwotnego projektu i posłużenie się projektem zamiennym, czy też wprowadzenie innych zmian skutkujących zmianami w prospekcie informacyjnym może prowadzić zatem do powstania nowego przedsięwzięcia deweloperskiego i konsekwencji stosowania nowej ustawy deweloperskiej.
Niemniej, przepisy przejściowe pozwalają deweloperom na stosunkowo długie – 2 lata – unikanie stosowania przepisów ustawy z 20 maja 2021 roku. Rzecz jasna tyczyć to się będzie wyłącznie rozpoczętych przedsięwzięć deweloperskich. Te rozpoczynane od 01 lipca 2022 roku podlegać będą pod przepisy nowej ustawy.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
