Jesteś wynajmującym, ale z najemcą nie jest ci po drodze? Znalazłeś mieszkanie w lepszej okolicy i chciałbyś rozwiązać przed terminem dotychczasową umowę najmu? A może zastanawiasz się, czy i kiedy możliwe jest wcześniejsze zakończenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony? Odpowiedzi na te pytania znajdziesz w naszym artykule.
Terminy oraz sama możliwość wcześniejszego zakończenia umowy najmu zależne są od kilku zasadniczych kwestii, którymi są:
- zawarcie umowy najmu na czas nieoznaczony, bądź oznaczony,
- okresy, w jakich zgodnie z umową najmu powinna następować płatność czynszu,
- dopuszczenie się naruszeń umowy najmu przez jej strony, bądź brak takich naruszeń.
Zanim przejdziemy do omawiana poszczególnych przypadków przedterminowego wypowiedzenia umowy najmu, wskazać należy że w każdym czasie oraz niezależnie od treści umowy i okoliczności, możliwe jest zakończenie najmu za porozumieniem stron. W treści takiego porozumienia strony mogą swobodnie określić datę, z którą umowa przestanie ich wiązać.
1. Umowa zawarta na czas nieoznaczony
W takim przypadku okresy wypowiedzenia są następujące:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód,
- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Pamiętajmy, że umowna zmiana ww. okresów nie jest możliwa. Wpisanie nawet w treści umowy krótszych terminów wypowiedzenia nie będzie prawnie skuteczne. W skrajnych przypadkach sąd może nawet stwierdzić, że do wypowiedzenia umowy nie doszło.
2. Umowa zawarta na czas oznaczony
Umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach oraz terminach w niej wskazanych. Wynika z tego, że:
- w umowie takiej można swobodnie określić przyczyny wypowiedzenia oraz okres wypowiedzenia, nawet gdy jest on krótszy aniżeli w przypadku umów zawartych na czas oznaczony. Warto zatem zawrzeć w umowie co najmniej kilka przyczyn uzasadniających wcześniejsze jej rozwiązanie (np. zaleganie z płatnością czynszu, nie wykonanie remontów obciążających wynajmującego w określonym terminie, itp.),
- jeżeli umowa nie przewiduje jej wcześniejszego rozwiązania, nie będzie to możliwe – poza przypadkami jej wypowiedzenia z uwagi na naruszenie warunków najmu.
3. Rozwiązanie umowy najmu z uwagi na jej naruszenie
Niezależnie od tego, czy umowa została zawarta na czas oznaczony, czy też nieoznaczony, w przypadku uchybienia jej postanowieniom, możliwe jest skorzystanie z dodatkowych przesłanek jej rozwiązania. I tak wynajmujący może rozwiązać umowę najmu:
- najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu,
- najemca używa nieruchomości w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia,
- najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Najemca natomiast może rozwiązać umowę najmu przed terminem, jeżeli:
- w chwili wydania najemcy nieruchomość miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, czyli ze skutkiem natychmiastowym,
- wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Jak widzimy, możliwości wypowiedzenia umowy najmu jest wiele. Stosowanie poszczególnych z nich wymaga jednakże dokładnej weryfikacji treści umowy oraz dopasowania okoliczności faktycznych do jednego z ww. przypadków.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
