Prawo pierwokupu stanowi formę dodatkowego zastrzeżenia umownego, którego celem jest przyznanie określonej stronie umowy sprzedaży pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej. Co ważne prawo pierwokupu może zostać zastrzeżone na rzecz obu stron transakcji.
Chociaż kojarzy się ono głównie ze sprzedażą dzierżawionych gruntów, bądź też lokali komunalnych, to jednak pierwokup może pojawić się także w prywatnym obrocie nieruchomościami. Warto zatem wiedzieć, jakie konsekwencje wywołuje wprowadzenie omawianej klauzuli do umowy sprzedaży oraz jak prawidłowo postępować, aby nie narazić się na zarzut nieważności kolejnej umowy przenoszącej własność.
Pierwokup dotyczy bowiem sytuacji, w której nabywca – np. lokalu – zamierza sprzedać kupioną uprzednio nieruchomość osobie trzeciej. Tego typu rozporządzenie możliwe jest jedynie z poszanowaniem prawa osoby, na rzecz której zastrzeżono pierwokup.
Jeżeli zatem nabyliśmy nieruchomość z prawem pierwokupu, to sprzedając ją powinniśmy w pierwszej kolejności zawrzeć warunkową umowę sprzedaży. Warunkiem w tym przypadku jest nieskorzystanie z pierwokupu przez uprawnioną osobę. Dopiero wtedy możliwe jest zawarcie bezwarunkowej umowy sprzedaży.
Powyższe jest niezwykle ważne, gdyż jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Odszkodowanie obejmować może przede wszystkim koszty związane z ustanowieniem prawa pierwokupu (np. koszty aktu notarialnego).
W przypadku zaś, gdy uprawniony wyrażał gotowość skorzystania z prawa pierwokupu, niemożność jego wykonania spowodowana bezwarunkową sprzedażą nieruchomości, może rodzić po jego stronie dalsze szkody. Ich wyrównania może on domagać się od nieuczciwego nabywcy. Chodzić tu może przykładowo o poniesione przez uprawnionego koszty operatu szacunkowego, audytu prawnego oraz innych ekspertyz, które uprawniony zlecił celem podjęcia decyzji, czy skorzysta z prawa pierwokupu. W skrajnych przypadkach, koszty te obejmą projekty zagospodarowania działki, koncepcje architektoniczne, a nawet ewentualne kary umowne, jakie uprawniony zapłacił wykonawcy, za zerwanie z nim umowy.
Powyższych zasad nie stosuje się, jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, w takich przypadkach bowiem sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.
Wracając natomiast do opisywanej procedury. Sprzedający nieruchomość po zawarciu warunkowej umowy sprzedaży powinien niezwłocznie poinformować o tym fakcie uprawnionego przekazując mu także treść takiej umowy. Następnie, uprawniony ma miesiąc czasu na złożenie oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu, chyba że inny termin zastrzeżono w umowie. Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w formie aktu notarialnego. W przypadku rezygnacji przez uprawnionego z prawa pierwokupu może on wysłać stosowną informację z dowolnej formie, bądź poprzestać na milczeniu.
Jeżeli złożone zostanie oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu, między zobowiązanym a uprawnionym dochodzi do skutku umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa warunkowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią. Jeżeli jednak umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią przewidywałaby świadczenia dodatkowe, których uprawniony do pierwokupu nie mógłby spełnić, może on swoje prawo wykonać uiszczając wartość tych świadczeń. Jednakże gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy ustawy, takie świadczenie dodatkowe uważa się za niezastrzeżone.
Rzecz jasna, w przypadku skorzystania przez uprawnionego z prawa pierwokupu, nie ziszcza się warunek zastrzeżony w umowie zawartej między zobowiązanym i osobą trzecią. W konsekwencji umowa warunkowa przestaje wiązać strony.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
