Powszechne jest przeświadczenie, że sprzedaż prywatnej nieruchomości, nawet etapami poprzez wydzielanie mniejszych działek, nie jest objęte podatkiem od towarów i usług. Niestety, przeświadczenie to w wielu przypadkach może okazać się błędne.
Zgodnie bowiem z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest zatem stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy. I tu pojawia się problem, bowiem pojęcie to jest na gruncie podatkowym rozumiane zdecydowanie szerzej, niż w powszechnym ogumieniu. Zgodnie z nim, działalność gospodarczą może prowadzić również osoba fizyczna, która dzieli nieruchomość na mniejsze działki i sprzedaje je odrębnie.
Aby zidentyfikować możliwe ryzyko w tym zakresie, przyjrzymy się interpretacjom podatkowym, które pozwalają określić krąg sytuacji, w których opodatkowanie podatkiem VAT najpewniej nie wystąpi:
dokonanie sprzedaży stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej,
nie podjęcie ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami (takich jak: np.: nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, ogrodzenie działki),
ustalenie, że czynności związane ze sprzedażą nie przybierają formy zorganizowanej, czyli np.: nabycia terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenia, wydzielenia dróg wewnętrznych, podjęcia działań marketingowych w celu sprzedaży działek, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze,
ustalenie że transakcje sprzedaży nie cechują się stałością, powtarzalnością i niezależnością ich wykonywania, bowiem prowadzenie działalności gospodarczej związane jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.
Co więcej, nawet dokonanie podziału nieruchomości oraz dokonanie kilku transakcji sprzedaży nie przesądza o tym, że podlegają one podatkowi od towarów i usług:
czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego (tak orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10),
przyjęcie, że dana osoba, sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika wykonującego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Nabycie sprzedawanych gruntów musi nastąpić w celach wykonywania tej działalności, czyli handlowych, a nie w innych celach. Stąd też zamiar częstotliwego wykonywania czynności powinien być w zasadzie ujawniony już w momencie nabycia towaru, a nie jego sprzedaży, gdyż pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywanie w sposób zorganizowany zakupów towarów w celu ich odsprzedaży; por. wyroki NSA z dnia 26 czerwca 2008 r., I FSK 778/07 i z dnia 27 czerwca 2008 r., I FSK 253/08. A zatem dopiero ustalenie, czy sprzedaż kilku działek budowlanych, wydzielonych uprzednio z gospodarstwa rolnego, a nabytych wcześniej w celu powiększenia tego gospodarstwa, następowała na drodze profesjonalnej – a więc z zamiarem stałego i zorganizowanego charakteru tej działalności pozwala na przyjęcie tezy, że Wnioskodawczyni sprzedając działki budowlane, działa charakterze podatnika wykonującego handlową działalność gospodarczą (tak Interpretacja indywidualna Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 02 sierpnia 2018 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.509.2018.1.ALN).
Reasumując, jeżeli przed sprzedażą nieruchomości – zwłaszcza terenów budowlanych – zamierzamy podzielić je na mniejsze działki i sprzedawać odrębnie, musimy liczyć się z ryzykiem opodatkowania takich transakcji podatkiem VAT. Aby ryzyko to zminimalizować sprzedaż nie może przybierać formy zorganizowanej we ww. rozumieniu.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
