Zawarłeś umowę przedwstępną ale nabywca sygnalizuje brak woli zawarcia umowy przyrzeczonej? Zbliża się termin zawarcia umowy sprzedaży, a nabywca zerwał kontakt? A może zastanawiasz się, czy forma umowy przedwstępnej ma wpływ na uprawnienia sprzedającego? W naszym artykule znajdziesz odpowiedzi na te i wiele innych pytań.
Niestety w dobie trudności w uzyskaniu kredytu bankowego, coraz więcej osób wycofuje się z przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości. Czy jednak sprzedawca jest bez szans w dochodzeniu swoich praw? Odpowiedź na to pytanie w dużej mierze zależy od formy, w jakiej zawarta została umowa przedwstępna. I tak, jeżeli zawarto ją w formie:
- pisemnej – nie można domagać się przed sądem jej zawarcia, a pokrzywdzona strona ma jedynie roszczenie o skromne odszkodowanie,
- aktu notarialnego – jeżeli druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, można wystąpić z pozwem o zobowiązanie jej do jej zawarcia. Co ważne, wyrok zapadły w takiej sprawie zastępuje samą umowę sprzedaży. Nie jest zatem konieczne późniejsze udawanie się do notariusza, a zmiana właściciela w księgach wieczystych zostanie wpisana już na podstawie prawomocnego wyroku sądowego.
W przypadku niewykonania umowy przedwstępnej zawartej w formie pisemnej, zasadą jest że strona poszkodowana może żądać odszkodowania w granicach tzw. ujemnego interesu umownego. W praktyce zatem może domagać się zwrotu kosztów poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i prowadzonych wcześniej rokowań. Odszkodowaniem nie są zatem objęte inne straty, a także utracone korzyści, jakie strona odniosłaby, gdyby umowę sprzedaży jednak zawarto.
Pewną receptą na wyższy stopień pokrycia szkód poszkodowanego jest zastosowanie klauzuli kary umownej i zastrzeżenie jej na wypadek odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej. Kary umowne zastrzegane na taką okoliczność wynoszą przeważnie od 5% do nawet 10% wartości nieruchomości. Mogą zatem stanowić realną rekompensatę szkód sprzedającego spowodowanych rezygnacją z nabycia nieruchomości przez kupującego.
Pamiętać przy tym należy, aby w klauzuli kary umownej znalazł się zapis, w myśl którego osoba uprawniona do żądania takiej kary, mogła domagać się także odszkodowania ponad jej wysokość. Jest to bardzo istotne, bowiem kara umowna stanowi zryczałtowane odszkodowanie. Brak, więc ww. zastrzeżenia oznaczać będzie, iż poszkodowany może domagać się tylko kary umownej, nawet gdy jego szkody są faktycznie wyższe.
Obok albo zamiast kary umownej możemy przewidzieć w umowie także zadatek. Stanowi on pewną kwotę wręczaną przy zawieraniu umowy przedwstępnej. Jeżeli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie, zadatek przepada na rzecz sprzedającego.
Nawet jeśli zawarliśmy umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, to również w jej treści możemy zastrzec karę umowną na ww. wypadek lub zadatek. Możliwość dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest bowiem obowiązkiem, a jedynie prawem sprzedającego. Może on zatem zdecydować się na pobranie kary umownej albo zadatku i odstąpienie od umowy przedwstępnej.
Na zakończenie warto wskazać o procedurze, która powinna być wykonana przez sprzedającego. Nawet, jeśli nieformalnie dowiedział się on o braku woli zawarcia umowy przyrzeczonej przez nabywcę, powinien wyznaczyć termin jej zawarcia oraz wezwać na niego nabywcę wskazując także kancelarię notarialną, w której umowa ma zostać zawarta. Jeżeli nabywca się nie stawi, należy sporządzić protokół niestawiennictwa. Jest to dokument, w którym notariusz potwierdza, że na wyznaczony termin stawiła się tylko jedna strona umowy. Dysponując takim protokołem, sprzedawca może:
- wystąpić na drogę sądową domagając się zobowiązania nabywcy do zawarcia umowy przyrzeczonej (o ile umowę przedwstępną zawarto w formie aktu notarialnego),
- odstąpić od umowy przedwstępnej z winy nabywcy oraz domagać się od niego odszkodowania, kary umownej, bądź zatrzymać zadatek.
Jak widzimy, sprzedawca nie jest pozbawiony ochrony w przypadku rezygnacji przez nabywcę z zawarcia umowy przyrzeczonej. Rzecz jasna, strony mogą dojść do porozumienia w kwestii rozwiązania umowy przedwstępnej oraz w jeszcze inny sposób dokonać ich wzajemnego rozliczenia.
Autor: Piotr Zwoliński – Dyrektor Zarządzający Pepper House
