Wysokie stopy procentowe zahamowały akcje kredytowe większości banków działających w Polsce. To zaś odbiło się na znacznym spadku transakcji kupna nieruchomości. Spadek sprzedaży mieszkań sprawia natomiast, że osoby niemogące nabyć własnego M, chętniej sięgają po oferty wynajmu. Warto zatem wiedzieć, jak skonstruować umowę najmu w sposób, który zabezpieczy interesy stron.
Jest to tym bardziej istotne, że definicja umowy najmu zawarta w Kodeksie cywilnym jest bardzo lakoniczna. Zgodnie z nią, bowiem przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 § k.c.). Oczywistym jest zaś, że prócz określenia lokalu, czasu trwania umowy oraz wysokości czynszu, strony powinny poczynić szereg innych ustaleń. W umowie najmu istotne jest zatem również:
- określenie sposobu płatności czynszu – ustawa przewiduje w tym zakresie dwie możliwości, czynsz płatny z dołu, czyli po zakończeniu najmu albo czynsz płatny z góry, a zatem na początku trwania okresu najmu,
- określenie obowiązków najemcy – prócz standardowych warto zadbać o przesądzenie w umowie, czy najemca uprawniony jest do wprowadzania do lokalu zwierząt, czy też palenia w nim wyrobów tytoniowych – naruszenie precyzyjnie określonych obowiązków i zakazów może być podstawą do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym, o ile w umowie zostanie zamieszczony stosowny zapis,
- dysponowanie lokalem – w umowie powinny znaleźć się również zapisy wyłączające prawo najemcy do udostępniania lokalu innym osobom na jakiejkolwiek podstawie prawnej,
- wskazanie okresu najmu – zapis taki nie tylko nie pozostawia wątpliwości, co do czasu wynajmu ale także wpływa na możliwość rozwiązania umowy – przy umowach zawartych bowiem na czas oznaczony (np. od 15 do 22 lipca 2016 r.) zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie, jeżeli zatem umowa nie przewiduje możliwości jej rozwiązania, nie będzie to możliwe. W przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony, ich wypowiedzenie możliwe jest w terminach ustawowych, np. umowę najmu, w której czynsz płatny jest miesięcznie możemy wypowiedzieć z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Co ważne termin ten nie może zostać skrócony, można go jednak wydłużyć,
- standard i wyposażenie lokalu – pamiętać również należy o precyzyjnym wskazaniu wyposażenia mieszkania i jego stanu (np. w postaci załącznika do umowy). Pozwoli to na późniejszą weryfikację przy odbiorze lokalu. Powyższe należy połączyć z protokołami zdania oraz odbioru mieszkania, co pozwoli na stwierdzenie ewentualnych ubytków lub zniszczeń.
- ograniczenie odpowiedzialności właściciela – warto zadbać również o ograniczenie własnej odpowiedzialności odszkodowawczej względem najemców, w szczególności za szkody spowodowane czynnikami niezależnymi (np. przerwa w dostawie mediów). Nie można jednakże wyłączyć odpowiedzialności za szkody wyrządzone umyślnie.
W umowie najmu powinniśmy także:
- dokładnie oznaczyć strony, w szczególności dane najemcy, które mogą być przydatne do dochodzenia roszczeń (imię i nazwisko, adres, PESEL),
- określić wynajmowany lokal (dokładny adres),
- wskazać dodatkowe opłaty należne od najemcy,
- określić przypadki, w których możliwe jest natychmiastowe rozwiązanie umowy najmu,
- umieścić klauzulę informacyjną RODO, jeżeli stroną umowy jest przedsiębiorca.
Pamiętajmy również o zawarciu umowy w formie pisemnej albo dokumentowej i unikajmy ustaleń ustnych. Co prawda, Kodeks cywilny nie zabrania zawierania tego typu umów w formie ustnej, jednak brak udokumentowania ustaleń może przysporzyć nam wielu problemów w razie sporu z drugą stroną umowy.
Autor: Piotr Zwoliński – Dyrektor Zarządzający Pepper House
