Osoby wynajmujące mieszkanie muszą regularnie rozliczać się z fiskusem, czyli opodatkować dochody z wynajmu. Większość właścicieli nieruchomości, którzy swoje mieszkania podnajęli studentom we wrześniu ma jeszcze czas, aby wybrać dla siebie korzystniejszą formę rozliczenia. Otrzymując pierwszy w roku przychód z wynajmu mieszkania właściciel ma bowiem minimum 20 dni, aby wybrać w jaki sposób rozliczać się będzie z tego tytułu z fiskusem. Do wyboru jest ryczałt (8,5 proc.) oraz tzw. skala (18 i 32 proc.). Pierwsze rozwiązanie jest popularne wśród osób mających co najwyżej 1-2 mieszkania na wynajem. Jak wynika z danych Ministerstwa Finansów za 2013 r. przeciętny podatnik, który wybrał ryczałt, osiąga roczny przychód na poziomie 17,4 tys. zł.
Dwie formy opodatkowania
Jaką z nich wybrać, aby ograniczyć wysokość płaconych podatków? Najpierw należy przeanalizować różnicę w obu systemach rozliczeń. Na pierwszy rzut oka wydaje się bowiem, że najbardziej atrakcyjną formą rozliczeń dla podatnika jest płacenie podatku o stawce 8,5 proc. Jednak niższa stawka naliczana jest od przychodu, a więc po prostu od kwoty czynszu otrzymywanego przez właściciela. W przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych (stawka 18 proc. i 32 proc.) podstawą do obliczenia podatku jest nie przychód, ale dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Mogą to być koszty związane z odsetkami od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, amortyzacją, podatkiem od nieruchomości, opłatą za użytkowanie wieczyste, opłatami eksploatacyjnymi, a także z zawarciem umowy najmu (np. notarialne lub prowizja pośrednika). Może się więc okazać, że podatek rozliczany na zasadach ogólnych będzie, pomimo wyższej stawki, faktycznie kwotowo niższy, niż w przypadku rozliczania ryczałtem ze stawką 8,5 proc. Możliwe jest nawet, że osiągając przychody nie będzie trzeba płacić w ogóle podatku – np. dzięki odpisom amortyzacyjnym.
Amortyzacja może obniżyć koszty związane z wynajmem mieszkania. Właściciele mieszkań mogą zastosować stawkę amortyzacji lokalu na poziomie 1,5 proc. wartości prawa własności do lokalu rocznie oraz 2,5 proc. gdy przysługuje im spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W jeszcze lepszej sytuacji są ci, którzy kupują co najmniej pięcioletnie mieszkania na rynku wtórnym. W tym przypadku stawka amortyzacji może wynieść nawet 10 proc. rocznie. Takie rozwiązanie możliwe jest jednak jedynie w przypadku prawa własności do nieruchomości.
Więcej o amortyzacji czytaj na naszym blogu: http://www.pepperhouse.pl/2014/05/sprawdz-jak-zwiekszyc-dochod-z-wynajmu/
Co lepsze?
Ryczałt jest korzystniejszy przede wszystkim dla osób, których koszty uzyskania przychodu są niewielkie. Wszystko tak naprawdę zależy od wydatków związanych z najmem, które warto wymienić w umowie, tak, by nie stanowiły one przychodu. Jeżeli najemca będzie opłacał rachunki za wodę czy energię elektryczną, wówczas stawka 8,5 proc. będzie nakładana tylko na czynsz, który realnie otrzymujemy, a nie na koszty, które dodatkowo pokrywać będzie najemca. Kolejnym plusem tej formy rozliczeń jest wygoda – wystarczy pomnożyć kwotę otrzymanego czynszu przez 8,5 proc. i właściciel już otrzymuje wynik, który stanowi jego zobowiązanie podatkowe.
Z kolei korzyść z wyboru drugiej formy opodatkowania wynika z możliwości pomniejszenia podstawy obliczenia podatku o koszty. Wybierając zatem ten sposób rozliczeń, rezygnujemy z niższej stawki podatku, ale umożliwiamy sobie zmniejszenie podstawy opodatkowania. Przy wynajmie mieszkań użytkowanych dłużej niż pięć lat koszty mogą w znacznym stopniu równoważyć przychody. Wówczas dochód, który podlega opodatkowaniu, będzie znacznie mniejszy, a w niektórych sytuacjach może nie być go wcale. Nie ma zatem większego sensu decydować się na ryczałt, gdzie stawka jest zawsze taka sama i nakładana na przychody, niezależnie od tego, ile tak naprawdę wyniósł dochód.
Załóżmy, że wynajmujemy lokal o wartości 300 tyś zł. i otrzymujemy z tego wynajmu 18 tys. zł rocznie. Ryczałt od przychodu wyniósłby 1530 zł. Wysokość podatku w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych, zależy od poziomu kosztów uzyskania przychodu. Jeżeli zaliczymy w koszty podatek od nieruchomości (dla lokalu o powierzchni 50 m kw. z niewielkim udziałem w gruncie pod budynkiem można je oszacować na 55 zł w skali roku) i amortyzację w wysokości 4500 zł rocznie, podatek naliczany od dochodu z najmu wyniósłby 2420 zł lub 4302 zł. Mniej zapłacimy, gdy dochód opodatkowany jest stawką 18 proc. (roczny dochód nie przekracza 85 528 zł), wyższy gdy zastosowanie ma stawka 32 proc.
Autor: Wojciech Piątkowski
