Niezgodna z umową powierzchnia lokalu
Jedną ze specyficznych cech zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym jest zawieranie umów, czy to przedwstępnych, czy też deweloperskich przed faktycznym wybudowaniem danego lokalu, bądź budynku. Powyższe częstokroć prowadzi do sporów na kanwie różnicy pomiędzy faktyczną powierzchnią nieruchomości, a tą wynikającą z umowy stron.
Sytuacja wydawałaby się prosta – przedmiot umowy nie odpowiada jej treści – niemniej jej rozwiązanie utrudnia fakt, że w procesie budowlanym niemalże niemożliwym jest wybudowanie budynku, który w 100% odpowiadał będzie projektowi. Każda ze stron tego sporu ma zatem argumenty przemawiające na swoją korzyść. Jednoznaczne rozwiązanie konfliktu wymagałoby zatem interwencji ustawodawcy i wprowadzenia jasnych zasad chociażby do ustawy deweloperskiej (ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) – co nota bene postuluje Polski Związek Firm Deweloperskich [PZFD]. Wskazać można jednak na pewne sytuacje krańcowe, których rozstrzygnięcia powinny być korzystne dla poszczególnych stron.
1. Spór PZFD z Prezesem UOKiK
Jeszcze w grudniu 2010 roku Prezes UOKiK uznał za sprzeczne z prawem i naruszające zbiorowe interesy konsumentów postępowanie PZFD polegające na stosowaniu suplementu Kodeksu Dobrych Praktyk pod nazwą „Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej”, w którym zawarto zasadę, w myśl której umowy deweloperskie mogły przewidywać, iż powierzchnia wykonanego lokalu wyliczona metodą zapisaną w umowie, nie będzie różnić si od powierzchni zapisanej w umowie o więcej ni2 2% oraz że w takim przypadku uznane zostanie, iż lokal wykonano zgodnie z umowa i stronom nie przysługuje prawo do odstąpienia od umowy z powołaniem w/w okoliczności. Dopiero zaś różnice powierzchni przekraczające 2% uprawniają kupującego do odstąpienia od umowy.
Prezes UOKiK od lat stał bowiem na stanowisku, że tego typu postanowienia umowne stanowiłyby klauzule abuzywne (niedozwolone), które nie wiążą konsumentów gdyż rażąco naruszają ich interes – klient musiałby dopłacić do lokalu za większy metraż, albo nie otrzymałby zwrotu za ujemną różnicę w metrażu.
Spór toczył się 5 lat, a jego finał stanowi wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 08 lipca 2015 roku, sygn. VI ACa 831/15. Sąd ten przyznał rację deweloperom bazując m.in. na opinii powołanych w sprawie biegłych sądowych z Politechniki Gdańskiej, którzy stwierdzili, że rzeczą normalną w procesie budowlanym są odstępstwa dochodzące nawet do 4,3% (tolerancja zależna jest od powierzchni lokalu).
W uzasadnieniu wyroku wywieść wszakże, iż dana praktyka nie jest sprzeczna z interesami konsumentów, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
różnica w faktycznej powierzchni lokalu względem powierzchni założonej w umowie wynosi nie więcej niż 2% – sąd oceniał bowiem zapis Kodeksu Dobrych Praktyk posługujący się takim cenzusem, nie wypowiadał się zaś ile takowe odstępstwo mogłoby wynosić,
w umowie zawarto jasne zasady rozliczenia się stron w wypadku wystąpienia takiej różnicy, w szczególności zaś zwrotu na rzecz nabywcy wpłaconych kwot, jeżeli nieruchomość ma powierzchnię mniejszą niż zakładana.
W przypadkach zatem, gdy ww. warunki nie są spełnione klient może – z dużą szansą powodzenia – domagać się stosownego rozliczenia albo odstąpić od umowy, nawet jeżeli możliwość taką wyłączono w umowie. Pamiętać bowiem należy, że za klauzulę niedozwoloną mogą zostać uznane postanowienia, które przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy (art. 3853 pkt 20 Kodeksu cywilnego).
A co w przypadku, gdy oba te warunki są spełnione? Tutaj pojawia się problem, bowiem ww. wyrok wiąże jedynie strony, czyli PZFD oraz UOKiK i nie zmienił sytuacji prawnej konsumentów. Co prawda stanowi on, poparte opinią biegłych sądowych, stanowisko które może być brane pod uwagę w sporach między deweloperami i konsumentami, niemniej nie można jednoznacznie wykluczyć, że w okolicznościach konkretnej sprawy sąd uzna, że takie postanowienie umowne – tj. wyłączające możliwość odstąpienia od umowy, gdy różnica w powierzchni nie przekracza 2% – stanowi jednak klauzulę niedozwoloną, która konsumenta nie wiąże. Z pewnością wszakże szansa na korzystne dla konsumenta rozstrzygnięcie jest obecnie mniejsza. Jednakże bez jednoznacznego przepisu ustawy w tym zakresie, spory nadal mogą się pojawiać.
2. Klauzule niedozwolone
Zwrócić jednak należy uwagę, że niezależnie od ww. założeń, za niedozwolone postanowienia mogą być uznawane takie zapisy umowne, które:
nie przewidują rozliczenia się z konsumentem, gdy zaistniała różnica w powierzchni lokalu,
nie przyznają konsumentowi prawa odstąpienia od umowy, jeżeli cena lokalu wzrosła.
Powyższe wynika wprost z przepisów Kodeksu cywilnego o klauzulach niedozwolonych (art. 3851 – art. 3854 k.c.). Przypomnieć jednak należy, że aby dany zapis umowny mógł być uznany za niedozwolony spełniać musi łącznie kilka warunków:
brak indywidualnego uzgodnienia danego postanowienia przez strony,
dane postanowienie kształtuje jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i przez to rażąco narusza jego interesy,
oceniana klauzula nie dotyczy głównych świadczeń stron, takich jak cena lub wynagrodzenie, jeżeli zostały jednoznacznie sformułowane w umowie.
3. Polska Norma
Warto pamiętać o tym, że ustawa deweloperska nakazuje aby w treści umowy deweloperskiej wskazano wprost sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nie wskazuje przy tym wprost konkretnego sposobu pomiaru.
Co ciekawe z ustawy Prawo budowlane wynika jednak, że deweloper (inwestor) zobowiązany jest dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego lub budynku z częścią mieszkalną informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych dokonanych przy zastosowaniu Polskie Normy PN ISO 9836:1997.
Warto zatem sprawdzić zapisy umowy deweloperskiej, różnica w powierzchni lokalu może bowiem wynikać także z zastosowania różnych sposobów jej pomiaru. Aby uniknąć sporów z deweloperem należy zadbać o to, aby w umowie posłużono się taką samą normą, jak wymaga tego prawo budowlane. Względnie wprowadzono zapisy rozstrzygające problem mogących powstać różnic pomiarowych.
4. Podsumowanie
Zawierając umowę z deweloperem pamiętajmy aby przyjrzeć się zapisom regulującym kwestie różnicy w metrażu lokalu. Dotyczy to nie tylko normy, która zostanie użyta do pomiaru podwykonawczego, ale także praw i obowiązków stron na wypadek wystąpienia rozbieżności między umową i stanem faktycznym. Zadbać należy w szczególności o to aby umowa przewidywała:
konieczność rozliczenia się stron z powstałej różnicy, w szczególności zwrotu nadpłaconej kwoty klientowi,
prawo odstąpienia od umowy przez konsumenta, gdy metraż jest większy niż założony i ma on obowiązek dopłacić różnicę ceny.
W przypadku wystąpienia różnicy w metrażu warto również mieć na względzie ww. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie i uwzględniać go w kalkulacjach szans w ewentualnym sporze z deweloperem.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
