Umowa przedwstępna – czy forma ma znaczenie

W praktyce deweloperskiej, biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a nawet wśród osób fizycznych operujących nieruchomościami na rynku wtórnym przywiązanie do pisemnej formy umowy przedwstępnej jest dość znaczne. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie pisemnej nie generuje dodatkowych kosztów, a sama jej treść bywa w takich przypadkach zdecydowanie krótsza i bardziej przejrzysta od sformalizowanego i drogiego aktu notarialnego. Do zalet umowy zawieranej w formie pisemnej należy również łatwość jej zmiany, która również nie wymaga zachowania formy szczególnej. Z drugiej wszakże strony brak odpowiedniej formy umowy uniemożliwi wpisanie roszczenia o przeniesienie nieruchomości do księgi wieczystej. O fakcie zawarcia umowy przedwstępnej nie dowiedzą się zatem inni, potencjalni nabywcy.
Czy jednak taka umowa daje odpowiednie gwarancje ochrony praw każdej ze stron? Nie budzi bowiem wątpliwości, że umowa taka – w formie pisemnej zwyklej – będzie umową ważną. Ba, jej zawarcie w formie dokumentowej – np. poprzez mail, czy sms – również wywoła skutek prawny. Niemniej, czy ów skutek będzie dla stron wystarczający?
Obawy te wynikają z faktu, iż w tych konkretnych przypadkach, gdy umowa finalna powinna być zawarta w formie szczególnej (np. umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego), niewykonanie umowy przedwstępnej nie spełniającej wymogów tej formy (czyli np. podpisanej jedynie w formie pisemnej zwykłej), rodzi słabsze skutki dla osoby domagającej się zawarcia umowy przyrzeczonej.
O ile bowiem umowa przedwstępna zawarta zostałaby w formie przewidzianej dla umowy finalnej (w przypadku obrotu nieruchomościami jest nią akt notarialny), to w przypadku uchylenia się drugiej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej, poszkodowany mógłby dochodzić zawarcia umowy sprzedaży przed sądem.
Jeżeli zaś umowa przedwstępna jest zawarta w zwykłej formie pisemnej (bądź dokumentowej), to poszkodowanemu przysługuje jedynie prawo do odszkodowania i to ograniczonego tzw. ujemnym interesem umownym. Oznacza to w praktyce, że osoba której odmówiono zawarcia umowy ma roszczenie o naprawienie szkody, jaką poniosła przez to, że liczył na zawarcie umowy. Uprawniony może domagać się tylko zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej oraz potrzebnych dla zawarcia umowy przyrzeczonej. W szczególności wchodzą tutaj w grę wszelkie koszty i wydatki poniesione w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej. Będą nimi np. wydatki poniesione na uzyskanie różnego typu zaświadczeń wymaganych do okazania przy umowie finalnej, czy też koszty doradztwa prawnego. Poszkodowany, co do zasady, nie może domagać się wyrównania szkody związanej z brakiem przeniesienia na niego danej nieruchomości.
W przypadkach zatem, gdy decydujemy się na zawarcie umowy przedwstępnej w formie innej aniżeli akt notarialny, pamiętajmy że w przypadku uchylenia się od zawarcia umowy sprzedaży przez drugą stronę, nie będziemy w stanie doprowadzić do wykonania umowy przyrzeczonej. Pewnym rozwiązaniem chroniącym strony jest wprowadzenie do takich umów przedwstępnych klauzuli zadatku. Dzięki temu nie dojście do skutku umowy przyrzeczonej z winy jednej ze stron, pozwala na uzyskanie odszkodowania w wysokości uzgodnionego przez strony zadatku. Odpowiednio wysoki zadatek motywuje natomiast strony do wykonania umowy przedwstępnej zdecydowanie mocniej, aniżeli zawarcie jej w formie aktu notarialnego.
Reasumując, umowa przedwstępna zawarta w formie pisemnej będzie ważna. Nie daje nam wszakże możliwości domagania się przeniesienia własności nieruchomości na drodze sądowej. Szkody związane z niewykonaniem umowy przedwstępnej można zaś, przynajmniej częściowo, skompensować odpowiednio wysokim zadatkiem.

Autor:  Piotr Zwoliński – Współzałożyciel i Dyrektor Zarządzający Pepper House, inwestor, z rynkiem nieruchomości związany od 2008 r.

Pepper House w liczbach (dane za rok 2023)

Liczba Klientów:

1 934

Sprzedanych nieruchomości za:

406 mln zł

Odbytych spotkań:

12 367

Nasi doradcy:

65

Kwota udzielonych kredytów:

240 mln zł

Pepper House jest nowoczesnym i kompleksowym biurem nieruchomości założonym przez praktyków rynku z wieloletnim doświadczeniem w branży nieruchomości i finansów. Zmieniamy rynek nieruchomości już od 2013 roku. Przedmiotem naszej działalności jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (kupno, sprzedaż, wynajem), zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym, pośrednictwo kredytowe oraz inwestycje deweloperskie. Mamy najlepszą wiedzę na temat potrzeb i oczekiwań Klientów oraz aktualnej sytuacji rynkowej. Działamy w woj. Pomorskim, Kujawsko-Pomorskim, Warmińsko-Mazurskim i Mazowieckim. Mamy też w ofercie nieruchomości zagraniczne (basen Morza Śródziemnego). Gorąco zapraszamy do kontaktu i/lub odwiedzenia nas bezpośrednio w naszych oddziałach w Gdańsku, Gdyni, Bydgoszczy i Warszawie.