Niemal każdy sprzedający nieruchomość na rynku wtórnym wie, iż dokonanie takiej transakcji po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, pozwala na skorzystanie ze zwolnienia w podatku dochodowym. Dzięki temu osiągnięty dochód ze sprzedaży jest całkowicie wolny od tego podatku. Ze względu na wysokie ceny nieruchomości, a także ich systematyczny wzrost, daje to od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych oszczędności.
Nie jest to jednakże jedyne zwolnienie podatkowe, z którego mogą skorzystać osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. W artykule przyjrzymy się innym zwolnieniom, z których można skorzystać sprzedając nieruchomości.
W pierwszej kolejności zwrócić należy uwagę na zwolnienie od podatku transakcji mających za przedmiot gospodarstwo rolne. I tak, zwolnione są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie to obejmuje zatem nie tylko sprzedaż gospodarstwa, jako całości ale także jego fragmentów.
Planując tego typu transakcję należy jednakże mieć na względzie niezwykle istotny wyjątek od ww. zwolnienia. Mianowicie, zwolnienie to nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny. Jeżeli zatem nabywca gruntów nie będzie kontynuował działalności rolniczej, a przeznaczy je na inne cele, to uzyskany dochód podlegać będzie opodatkowaniu. Najlepszym przykładem takiej sytuacji będzie zakup gruntów rolnych przez dewelopera w celu ich odrolnienia oraz realizacji na tychże gruntach inwestycji mieszkaniowej.
Co ciekawe, podobne zwolnienie występuje również na gruncie podatku dochodowego od osób prawnych. Różnice pomiędzy obiema ustawami są jednak istotne. W przypadku podatników drugiego z podatków ustawodawca nie wymaga bowiem, aby warunkiem zwolnienia była kontynuacja działalności rolniczej przez nabywcę. W zamian zastrzeżono warunek, zgodnie z którym zwolnienie występuje, gdy sprzedaż następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie całości lub części zbywanej nieruchomości lub udziału w nieruchomości.
Pozostałe zwolnienia w podatku dochodowym odnoszą się do korzystania przez sprzedawcę z praw albo obowiązków wynikających z przepisów ustaw szczególnych. Na ich podstawie zwolnieniu podlegają następujące kwoty:
przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Nie dotyczy to jednakże przypadków, gdy właściciel nieruchomości nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu,
przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części na podstawie przepisów ustawy z dnia 11 sierpnia 2001 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu,
sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, nabytych w związku z realizacją prawa do rekompensaty, przyznanej na podstawie ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, do wysokości odpowiadającej procentowemu udziałowi wartości tej rekompensaty w cenie nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego z dnia nabycia nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.
Planując sprzedaż nieruchomości koniecznie należy zapoznać się nie tylko ze zwolnieniami podatkowymi, które mogą znaleźć zastosowanie, ale przede wszystkim z wyjątkami od tychże zwolnień. Ich przeoczenie bowiem może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego w niebagatelnej wysokości.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
