Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym najczęściej otrzymujemy od dewelopera gwarancję. Dodatkowo, sprzedawca wydaje karty gwarancyjne od producentów poszczególnych elementów wyposażenia, np. stolarki okiennej. Z mocy prawa natomiast, sprzedawca (deweloper) ponosi względem nabywcy odpowiedzialność z tytułu za wady rzeczy sprzedanej, w tym przypadku nieruchomości.
W momencie pojawienia się wady wiele osób zadaje sobie pytanie, czy zgłosić roszczenie w ramach rękojmi, czy złożyć reklamację na podstawie udzielonej gwarancji. Gwarancja i rękojmia uzupełniają się, zatem wybór właściwej drogi dochodzenia roszczeń jest zależny od okoliczności danego przypadku.
Rękojmia dotyczy bowiem wad tkwiących w nieruchomości w chwili sprzedaży, nawet jeżeli ujawnią się one dopiero później. Przykładowo, mogą to być wady konstrukcyjne albo użycie niewłaściwych materiałów budowlanych. Dla kupującego będącego konsumentem (nabywającego nieruchomość poza działalnością gospodarczą i zawodową) niezwykle istotne jest to, że Kodeks cywilny przewiduje specjalne domniemanie. Zgodnie z nim, jeżeli wada ujawni się w ciągu roku od wydania nieruchomości, to domniemywa się, iż istniała w rzeczy w chwili wydania. Dzięki temu, to deweloper (sprzedawca) musi udowodnić, że wydał nieruchomość bez wad.
Gwarancja natomiast odnosi się do zapewnienia, iż rzecz sprzedana zachowa określone właściwości przez czas trwania ochrony gwarancyjnej. Przykładowo, okna będą szczelne, tynk nie ulegnie przebarwieniu, itp. Dla dochodzenia roszczeń z gwarancji nie jest istotne, czy wada tkwiła już w rzeczy, czy pojawiła się później (np. na skutek działania czynników atmosferycznych).
Kolejną różnicą między rękojmią i gwarancją jest okres obowiązywania. Rękojmia na nieruchomości obowiązuje przez okres 5 lat od wydania, na rzeczy ruchome przez 2 lata. Okres gwarancji jest natomiast zależny od treści gwarancji. Dopiero, gdy nie wskazano go w dokumencie gwarancyjnym, przyjmuje się że gwarancja trwa 2 lata. Nie ma wszakże przeszkód aby gwarancja była dłuższa niż okres rękojmi.
W przypadku dochodzenia roszczeń z rękojmi, nabywa może się ograniczyć do zgłoszenia wady oraz określenia żądania. Obowiązki kupującego z gwarancji są zaś zazwyczaj bardziej rozbudowane. Decydując się na zgłoszenie reklamacji, należy zatem dokładnie zapoznać się z kartą gwarancyjną. Uchybienie trybowi opisanemu w gwarancji uprawniać może do odrzucenia reklamacji.
Różnice występują również pomiędzy samymi roszczeniami, jakie przysługują nabywcy. W przypadku rękojmi może on w pierwszej kolejności domagać się naprawy rzeczy, a jej wymiany tylko gdy naprawa nie jest możliwa w rozsądnym terminie. Dopiero, gdy sprzedawca nie usunie wady na jeden ze ww. sposobów. Nabywca może żądać obniżenia ceny albo odstąpić od umowy. Przy czym, to ostanie możliwe jest tylko, gdy wada jest istotna, czyli poważnie utrudnia albo uniemożliwia korzystanie z nieruchomości. Natomiast katalog roszczeń z gwarancji określa każdorazowo gwarant w treści karty gwarancyjnej. Najczęściej obejmuje ona prawo do naprawy rzeczy, wymiany jej na nową, niekiedy obniżenia ceny.
Podsumowując, rękojmia dotyczy wad pierwotnych, zaś gwarancja odnosi się do zapewnienia trwałości rzeczy przez określony czas. W przypadku, gdy rzecz utraciła swoje właściwości z uwagi na wadę pierwotną, możliwy jest wybór pomiędzy rękojmią i gwarancją. Możliwe jest zatem najpierw zgłoszenie wady w ramach gwarancji, a gdy reklamacja nie zostanie uwzględniona, wystąpienie z roszczeniem z rękojmi. Co ważne, przez okres rozpatrywania roszczeń na jednej ze ww. podstaw, zawieszeniu ulegają terminy na wystąpienie z roszczeniami z drugiej podstawy. W takich wypadkach najlepiej jest zatem skorzystać z obu z nich.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
