Po wygaszeniu wcześniejszych programów wsparcia w zakupie mieszkań powstała na rynku nieruchomości luka. Zakończenie wypłat w ramach Kredytu na start, czy też słynnego już Kredytu 2% doprowadziło nawet do spowolnienia wzrostu cen mieszkań. Nie dziwi zatem fakt, że nowego programu wyczekiwali zarówno deweloperzy, jak i osoby zamierzające nabyć nową nieruchomość.
Na przełomie stycznia i lutego 2025 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii ogłosiło założenia nowego programu mieszkaniowego, który ma szansę wystartować jeszcze w bieżącym roku kalendarzowym. Program ten swoją konstrukcją zbliżony jest do poprzednich tego typu inicjatyw. Niestety nie jest również wolny od wad swoich poprzedników. Warto zatem przyjrzeć mu się nieco bliżej.
Jak sama nazwa wskazuje, także i ten produkt skierowany będzie do nabywców, którzy dotychczas nie byli właścicielami nieruchomości mieszkalnych. Wyjątek stanowić będzie posiadanie udziału w mieszkaniu, bądź domu nabytego w drodze darowizny albo spadku – o ile udział ten nie będzie wyższy aniżeli 50%.
Dla jednych wadą, dla innych zaletą nowego programu będzie to, iż wsparcie skierowane zostanie jedynie do transakcji zakupu nieruchomości na rynku wtórnym. Rząd chce tym ruchem uciec od zarzutów wspierania branży deweloperskiej, która miała korzystać na poprzednich programach mieszkaniowych. Niemniej, negatywne skutki takiego wyłączenia odczują także nabywcy – lokali na rynku wtórnym jest bowiem mniej niż na rynku pierwotnym. Nie ma również wśród nich aż takiej różnorodności, jak przy nowych inwestycjach. Nadto, kupując lokal z rynku wtórego musimy liczyć się z szeregiem innych ryzyk, które nie występują przy zakupie nowego mieszkania.
Wyłączenie rynku pierwotnego z ram programowych, to wszakże nie jedyne ograniczenie dla potencjalnych beneficjentów. Program wprowadza bowiem górne granice wsparcia, ceny nieruchomości oraz cen za metr kwadratowy. Przedstawiają się one następująco:
Program zakłada wsparcie w postaci gwarancji wkładu własnego udzielanej przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Gwarancja taka będzie udzielona do 20% wartości nieruchomości, jednak maksymalnie na kwotę 100.000 zł,
Obowiązywać będzie także limit ceny za 1m2 nieruchomości. W pierwszym roku obowiązywania Programu ma on wynosić:
11.000 zł/m2 w miastach: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Gdańsk,
10.000 zł/m2 w pozostałych miastach.
Osoby i gospodarstwa domowe będą mogły ubiegać się – niezależnie od ww. gwarancji niskiego wkładu – także o dopłaty do oprocentowania kredytu. Dopłaty mają zmniejszyć realne oprocentowanie do poziomu 1,5% w przypadku kredytów w systemie rat malejących. Dopłaty uzależnione są od kilku czynników. Pierwszym z nich jest dochód przypadający na gospodarstwo domowe, który nie będzie mógł przekroczyć:
6500 zł netto dla jednoosobowego gospodarstwa,
11 000 zł netto dla dwuosobowego gospodarstwa,
14 500 zł netto dla trzyosobowego gospodarstwa,
18 500 zł netto dla czteroosobowego gospodarstwa,
21 000 zł netto dla pięcioosobowego gospodarstwa.
Drugim ograniczeniem dopłat będzie wysokość kwoty kapitału, od której dopłaty będą przyznawane. Ta zaś zależy od liczebności gospodarstwa domowego oraz wynosić będzie:
250 tys. zł – dla jednoosobowego gospodarstwa,
400 tys. zł – dla dwuosobowego gospodarstwa,
450 tys. zł – dla trzyosobowego gospodarstwa,
500 tys. zł – dla czteroosobowego gospodarstwa,
600 tys. zł – dla pięcioosobowego gospodarstwa,
+50 tys. zł za każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym.
Pozytywnie zaś odebrać można fakt, iż Program przewiduje wsparcie zarówno dla klasycznych kredytów hipotecznych, jak również kredytów zaciąganych na opłaty partycypacyjne w Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych lub Towarzystwach Budownictwa Społecznego.
Zaznaczyć także należy, iż osoby nabywające mieszkanie ze wsparciem w ramach nowego programu, będą zobligowane do posiadania go przez okres co najmniej trzech lat. Ma to ograniczyć obrót mieszkaniami przez tzw. flipperów.
Nowy rządowy program wsparcia zakupu pierwszego mieszkania ma co prawda szereg ograniczeń, a przyjęte w nim ceny za 1m2 mogą wykluczyć z udziału w nim mieszkańców dużych miast, niemniej każda inicjatywa wspierająca nabycie lokalu w celu stałego zamieszkania powinna być oceniana pozytywnie.
Obecnie znamy jedynie założenia Programu „Pierwsze Klucze”, warto zatem śledzić ten temat licząc, że finalna jego wersja obejmie swoim wsparciem jak największą liczbę osób nabywających pierwsze mieszkanie.
Autor: Piotr Zwoliński – Współzałożyciel i Dyrektor Zarządzający Pepper House, inwestor, z rynkiem nieruchomości związany od 2008 r.
