Wprowadzony stan epidemii a także tzw. tarcza antykryzysowa wprowadzają sporo zmian do umów najmu. Dotyczy to zarówno najmu krótkoterminowego, jak i na czas dłuższy. Co ważne, zmiany odczują zarówno wynajmujący lokale w ramach działalności gospodarczej, jak i osoby trudniące się tzw. najmem prywatnym. Przyjrzyjmy się najważniejszym ze zmian.
W największym stopniu dotykają one osoby wynajmujące mieszkania na pobyt krótkoterminowy. Tego typu usługi zostały bowiem zabronione na cały okres trwania stanu epidemii. Równie mocno skutki epidemii odczuwają właściciele galerii handlowych o powierzchni powyżej 2.000 m2. Jak wiemy, te zostały bowiem zamknięte. Co więcej, jedno z rozwiązań tarczy antykryzysowej zakłada zmniejszenie czynszów należnych tego typu obiektom o aż 90%.
W przypadku natomiast właścicieli mieszkań wynajmujących je na dłuższy okres, muszą oni liczyć się z koniecznością przedłużenia umów na dotychczasowych warunkach. Targa antykryzysowa zakłada bowiem, że najemca którego umowa wygasałaby po 01 kwietnia 2020 roku, może złożyć jednostronne oświadczenie o jej przedłużeniu do końca czerwca tego roku. Co istotne, przedłużenie następuje na dotychczasowych warunkach. Do przedłużenia wystarczające jest oświadczenie najemcy. Dojdzie ono do skutku, nawet gdy wynajmujący sprzeciwi się woli najemcy.
Powyższe rozwiązania to jednakże tylko część problemu. Nie obejmują one większości aktywnych umów najmu. Co zatem z nimi, czy wygasły? Czy należy opłacać czynsz? Czy też rozwiązać je z winy zalegającego z czynszem najemcy?
Zaistniała sytuacja nie prowadzi do automatycznego wygaśnięcia umów najmu. Należy ją przy tym traktować, jak tzw. siłę wyższą – czyli zdarzenie zewnętrzne, niemożliwe (lub prawnie niemożliwe) do przewidzenia, którego skutkom nie można było zapobiec. Jak to się ma do umów najmu? Być może w ich treści są zapisy nt. siły wyższej – w takim przypadku obie strony umowy powinny się do nich dostosować. W przeciwnym razie musisz wiedzieć, że stan siły wyższej wyklucza możliwość przypisania winy za niewykonanie albo nienależyte wykonanie umowy. Jednakże tylko w zakresie, w jakim siła wyższa (w tym przypadku epidemia) uniemożliwia prawidłowe wykonanie umowy. Brak winy oznacza, że strona niewykonująca umowy nie może ponieść z tego tytułu ujemnych konsekwencji. Dotyczyć to może np. nałożenia kary umownej, domagania się odszkodowania albo rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym.
Niestety sam fakt powołania się na siłę wyższą nie zmienia treści zobowiązań umownych, także w zakresie wysokości czynszu i terminów jego płatności. Jeżeli strony nie znajdą tu porozumienia, każda z nich może zwrócić się do sądu ze specjalnym żądaniem. Stan epidemii prowadzi bowiem do tzw. nadzwyczajnej zmiany stosunków gospodarczych. Sąd zaś będzie uprawniony do zmiany wzajemnych zobowiązań stron, w taki sposób, aby umożliwić realizację umowy z jednoczesnym uwzględnieniem interesów obu stron (np. zmiana terminu płatności albo zmiana wysokości czynszu). Jeżeli zmodyfikowanie umowy nie pozwoli na ochronę interesów obu stron, sąd orzeknie o jej rozwiązaniu z przyczyn niezawinionych przez strony. Droga sądowa niestety nie da natychmiastowego rozwiązania, a na wyrok będzie trzeba poczekać nawet wiele miesięcy. Lepszym rozwiązaniem będzie zatem modyfikacja postanowień umowy przez same strony.
Reasumując, jeżeli stan epidemii uniemożliwia albo poważnie utrudnia tobie wykonanie umowy:
stan siły wyższej pozwoli tobie uniknąć odpowiedzialności odszkodowawczej za niewykonanie albo nienależyte wykonanie umowy,
w przypadku umów najmu długoterminowego, najlepszym rozwiązaniem jest zmiana warunków umownych w drodze porozumienia stron. Jeżeli te nie zostanie osiągnięte, sąd może zmodyfikować treść umowy albo orzec o jej rozwiązaniu.
Pamiętaj jednak, że aby możliwe było skorzystanie ze ww. norm prawnych, konieczne jest aby przyczyną niemożności prawidłowego wykonania umowy był stan epidemii. Jeżeli przyczyn jest więcej, znalezienie rozwiązania będzie wymagało analizy każdej z nich, a także związku jaki zachodzi pomiędzy nimi.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
