W związku z wojną na obszarze Ukrainy do Polski przybyło ponad 2,5 miliona uchodźców. Znaczna ich część zdecydowała się na pozostanie w naszym kraju na dłużej. Państwo nie dysponuje wszakże odpowiednią ilością lokali do zapewnienia dachu nad głową tak dużej liczbie osób. Z pomocą przyszli więc mieszkańcy oddając do dyspozycji uchodźcom swoje nieruchomości. Aby wyważyć interesy stron, ustawodawca wprowadził specjalne przepisy w zakresie umów najmu i dzierżawy. Z jednej strony mają one zachęcić do udostępniania mieszkań uchodźcom, z drugiej chronić ich właścicieli.
Odnośne przepisy znalazły się w ustawie z 12 marca 2022 roku o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa. Zmieniają one zasady wynajmu okazjonalnego oraz użyczenia nieruchomości, jeżeli te przeznaczone są obywatelom Ukrainy.
1. Najem okazjonalny
Cechą charakterystyczną tego typu umowy najmu jest złożenie przez najemcę notarialnego oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie opuszczenia i opróżnienia zajmowanego lokalu oraz wskazanie miejsca, do którego dana osoba ma zostać eksmitowana. Oczywistym jest, że w przypadku uchodźców spełnienie ostatniego warunku nie jest możliwe. Aby umożliwić zawierania umów najmu okazjonalnego, w przepisie art. 69 ww. ustawy, postanowiono że w opisanych sytuacjach nie stosuje się warunku dotyczącego wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wyegzekwowania od niego obowiązku opróżnienia i wydania lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego oraz złożenia oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Tym samym, możliwe jest zawarcie z uchodźcą umowy najmu okazjonalnego oraz złożenie przez niego oświadczenia o dobrowolnemu poddaniu się egzekucji – co ma chronić wynajmującego w przypadku rozwiązania umowy najmu – nie jest przy tym konieczne składanie oświadczenia zawierającego adres innej nieruchomości, do której najemca mógłby zostać przeniesiony po zakończeniu najmu.
2. Użyczenie nieruchomości
Ze względu na szczególne okoliczności, wiele osób decyduje się na udostępnienie własnych nieruchomości pod tytułem darmym. Służy do tego w szczególności umowa użyczenia. W tym przypadku również nierozwiązany pozostawał problem opuszczenia nieruchomości po wygaśnięciu umowy. Ustawodawca zdecydował się zatem na zastosowanie podobnego mechanizmu, jak w przypadku umowy najmu okazjonalnego.
W myśl zatem przepisów art. 68 ww. ustawy, W przypadku użyczenia obywatelowi Ukrainy budynku lub jego części w celu tymczasowego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, w zakresie tego użyczenia nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz art. 15zzu ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Tym samym wyłączono względem przedmiotowych umów wszystkie ograniczenia w ich rozwiązywaniu oraz opróżnianiu lokali, które wynikają ze ww. przepisów. Przypomnijmy, że ostatnia z przepisów (art. 15zzu tarczy antycovidowej) wprowadzał zakaz eksmisji w okresie obowiązywania stanu epidemii oraz stanu zagrożenia epidemicznego.
Omawiane przepisy mają uspokoić obawy osób udostępniających swoje nieruchomości, co do możliwości ich przeznaczenia na inne cele. Dzięki temu stanowią także zachętę do wynajmowania i użyczania lokali uchodźcom.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
