Przede wszystkim zezwolenie wymagane jest jeżeli w wyniku takiej transakcji spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Polski stanie się spółką kontrolowaną przez cudzoziemca. Za kontrolowaną, w rozumieniu ustawy, uważa się natomiast spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów Kodeksu spółek handlowych. W tym przypadku chodzi o sytuacje, w których cudzoziemiec:
jest uprawniony do powoływania lub odwoływania większości członków zarządu spółki kapitałowej (spółka z o.o., spółka akcyjna), także na podstawie porozumień z innymi osobami, lub
jest uprawniony do powoływania lub odwoływania większości członków rady nadzorczej spółki kapitałowej, także na podstawie porozumień z innymi osobami, lub
dysponuje bezpośrednio lub pośrednio większością głosów w spółce osobowej (spółka jawna, spółka partnerska, spółka komandytowa oraz spółka komandytowo-akcyjna), także na podstawie porozumień z innymi osobami.
Jeżeli zatem cudzoziemiec kupuje pakiet udziałów albo akcji, bądź przystępuje do spółki osobowej i nie zachodzi żadna ze ww. sytuacji, to zezwolenie co do zasady nie jest potrzebne.
Drugim przypadkiem, w którym będzie ono niezbędne jest zamiar nabycia jednostek uczestnictwa w krajowej spółce, która już uprzednio stała się spółką kontrolowaną przez cudzoziemca. W takim wypadku inny cudzoziemiec przystępujący do niej musi uzyskać zezwolenie.
Powyższych zasad nie stosuje się w kilku przypadkach. Katalog wyjątków jest przy tym różnorodny, i tak zezwolenie nie jest wymagane, gdy:
spółka jest właścicielem: samodzielnego lokalu mieszkalnego, samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, przeznaczonych na cele statutowe nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast – za wyjątkiem nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej,
akcje spółki nabywane są za pośrednictwem rynku regulowanego (np. giełdy),
do nabycia udziałów lub akcji dochodzi w toku procedury przekształcenia spółki,
nabywcą jest przedsiębiorca z państwa – strony umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej.
Jeżeli cudzoziemiec, czy to osoba fizyczna, czy też spółka prawa obcego, nie może skorzystać z jednego ze ww. zwolnień, powinien wystąpić do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji o wydanie zezwolenia. Procedura jest analogiczna, jak w przypadku bezpośredniego zakupu nieruchomości, jednakże stosuje się w niej innym wzór wniosku. Pamiętać także należy, że nabycie jednostek uczestnictwa w spółce bez wymaganego zezwolenia skutkować będzie nieważnością transakcji.
AUTOR: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
