Księga wieczysta dostarcza nam wielu cennych informacji o konkretnej nieruchomości, jej właścicielu oraz prawach i obciążeniach z nią związanych. Warto poznać sposób odczytywania danych z ksiąg wieczystych, aby korzystanie z nich przyniosło nam jak najwięcej danych.
Na wstępie wyjaśnić należy, że do dyspozycji mamy aż trzy źródła informacji, każde służące innemu celowi. Podstawową z nich jest aktualna treść księgi wieczystej. Znajdziemy w niej bieżącą wersję tego dokumentu bez wpisów historycznych. Jeżeli interesuje nas prześledzenie wcześniejszych zmian treści tychże wpisów, powinniśmy wybrać tzw. zupełną treść księgi wieczystej. Zawiera ona, prócz stanu aktualnego, także poprzednie ich wersje.
Ostatnim źródłem informacji są akta księgi wieczystej. Znajdują się w nich dokumenty stanowiące podstawę wpisów oraz wnioski wieczystoksięgowe. Znajdziemy tam zatem m.in. umowy sprzedaży, darowizny, testamenty, umowy ustanowienia hipoteki, itp. Z uwagi na wielość, często wrażliwych informacji, dostęp do nich jest ograniczony. Mogą go uzyskać tylko osoby, które wykażą swój interes prawny w konieczności udostępnienia im tychże dokumentów. Interes prawny zachodzi wtedy, gdy akta księgi wieczystej mogą zawierać dane istotne z uwagi na prawa i obowiązki osoby wnioskującej o dostęp. Przykładowo, potencjalny nabywca chce zweryfikować dokumenty dotyczące obciążeń nieruchomości. Czy też osoba na rzecz której wpisane jest ograniczone prawo rzeczowe, chce sprawdzić dane adresowe nowych właścicieli pragnąć złożyć oświadczenie o zrzeczeniu się tegoż prawa.
Zadać można jeszcze jedno pytanie. Mianowicie, gdzie można przeglądać księgę wieczystą i jej akta. Dostęp do aktualnej i zupełnej treści księgi wieczystej jest możliwy przez darmowy portal prowadzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości, pod adresem: ekw.ms.gov.pl. Natomiast akta księgi wieczystej możemy przeglądać jedynie w sądzie rejonowym, w którym dana księga jest prowadzona.
Księgę wieczystą możemy podzielić na cztery części (fachowo zwane działami), w każdym z nich odnajdziemy inne informacje:
Dział I-O (dział I – Oznaczenie nieruchomości) – w tym dziale zamieszczane są dane dotyczące: położenia nieruchomości, numerów działek ewidencyjnych gruntów ją tworzących, sposobu korzystania z niech, obszaru,
Dział I-Sp (dział I – Spis praw) – w księgach wieczystych nieruchomości gruntowych dział ten częstokroć bywa pusty, w przypadku gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste w dziale tym wpisuje się okres użytkowania wieczystego, w odniesieniu natomiast do nieruchomości lokalowych numer księgi wieczystej budynku, w przypadku natomiast księgi wieczystej tegoż budynku znajdziemy w tym dziale numery ksiąg wieczystych wyodrębnionych z niego lokali,
Dział II – w tej części wpisywane są dane właścicieli nieruchomości, a w przypadku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, dane użytkownika wieczystego. Jeżeli nieruchomość jest we współwłasności w dziale znajdziemy o tym informację, wraz ze wskazaniem w jakich udziałach prawo to przysługuje poszczególnym współwłaścicielom. W przypadku małżonków, gdy nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego zamieszczana jest adnotacja: wspólność ustawowa majątkowa małżeńska, nie posiada ona bowiem udziałów. W dziale II odnajdziemy również PESEL osoby fizycznej oraz REGON jednostki organizacyjnej tam wpisanej. W dziale tym nie wpisuje się adresów,
Dział III – to dział przeznaczony na ujawnienie ograniczonych praw rzeczowych (np. służebność, użytkowanie), praw osobistych (np. dożywocie) oraz roszczeń (np. roszczenia z umowy przedwstępnej, roszczenia z umowy deweloperskiej). W dziale tym wpisywane są także dane osoby uprawnionej z tychże praw obciążających nieruchomość,
Dział IV – to część przeznaczona na wpisy dotyczące hipoteki. Jeżeli ją ustanowiono w dziale znajdziemy dane wierzyciela, kwotę zabezpieczenia hipotecznego oraz jego przedmiot. Jeżeli nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, dział ten nie zawiera wpisów.
Jak widać, księga wieczysta jest źródłem wielu informacji, które mogą okazać się bezcenne przy zakupie nieruchomości, zwłaszcza na rynku wtórnym. Pamiętajmy zatem, aby sprawdzić jej treść przed podjęciem decyzji o zakupie.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
