W dniu 20 maja 2021 roku Sejm przyjął ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zastąpi ona dotychczasową ustawę deweloperską z 2011 roku i jednocześnie wprowadzi instytucję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Ustawa została już podpisana przez Prezydenta i oczekuje na publikacje w Dzienniku Ustaw. Co do zasady ustawa wejdzie w życie dopiero 12 miesięcy po ogłoszeniu, jednakże część przepisów dotyczących ww. funduszu gwarancyjnego obowiązywać będzie już po 30 dniach od ogłoszenia.
Odpisy na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny [DFG] tworzony będzie jako wyodrębniony rachunek Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, który to zapewniać będzie również obsługę DFG. Dzięki temu nie było konieczne tworzenie całkowicie odrębnej instytucji, a zakorzenienie DFG w sprawdzonym na rynku ubezpieczeń Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym.
Ustawa zakłada, że od każdej wpłaty dokonywanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy, deweloper odprowadzać będzie jej niewielką część na DFG. Konkretna wysokość takiego odpisu zostanie uregulowana w rozporządzeniu wykonawczym do ustawy, ta ostatnia natomiast wskazuje jej maksymalną wysokość. Wynosi ona:
- 1 % każdej dokonanej wpłaty – w przypadku wpłat na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
- 0,1 % każdej dokonanej wpłaty – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Czy przedmiotowej wpłaty wpłyną na podwyżkę cen mieszkań, na razie trudno przewidzieć, tym bardziej że finalna wysokość odpisów może być niższa, aniżeli maksymalne stawki wskazane w ustawie.
Wypłaty z DFG
Celem DFG jest zapewnienie wypłat niedoszłym nabywcom mieszkań, w przypadkach opisanych w ustawie. Chodzi tu w szczególności o przypadki upadłości dewelopera albo uruchomienia względem niego jednego z postępowań restrukturyzacyjnych. Dla nabywców istotne jest także, iż z DFG dokonywane będą również wypłaty, w przypadku gdy od umowy odstąpi nabywca – w przypadkach wskazanych w ustawie deweloperskiej, a deweloper w ustawowym terminie nie zwróci mu dokonanych uprzednio wpłat.
W tymi miejscu uwagę zwrócić należy na fakt, iż nowa ustawa deweloperska zawiera kilka dodatkowych przyczyn, w których nabywca może odstąpić od umowy deweloperskie. Związane są one ze stwierdzeniem wady istotnej sprzedawanej nieruchomości, której to wady deweloper nie usunie w terminie ustawowym. Przy czym ustawa zakłada, że jeżeli istnienie wady nie zostanie potwierdzone przez dewelopera, stwierdzenia dokonywać będzie niezależny rzeczoznawca.
Ze względu na liczne spory na linii deweloper – nabywca, właśnie na gruncie stwierdzenia wad istotnych sprzedawanej nieruchomości, ww. rozwiązania dają dodatkowe narzędzia kupującym. Zamiast długotrwałych postępowań opartych o roszczenia z rękojmi za wady nieruchomości, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy i odzyskać wpłacone środki – czy to od dewelopera, czy też z DFG.
Dalsze zmiany
Prócz wprowadzenia DFG oraz dodatkowej przesłanki odstąpienia od umowy deweloperskiej, ustawa określa również maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej pobieranej przez deweloperów. Wynosić ona będzie mogła nie więcej aniżeli 1% ceny danej nieruchomości określonej w prospekcie.
Doprecyzowano również obowiązki banku przed wypłatą deweloperowi poszczególnych transz z mieszkaniowych rachunków powierniczych. Po zmianach, przed taką wypłatą bank będzie przeprowadzał kontrolę także w zakresie wywiązywania się przez dewelopera z jego obowiązków publicznoprawnych, a także względem wykonawców i nabywców.
Reasumując, nowa ustawa deweloperska wprowadza zmiany poprawiające sytuację nabywców względem dewelopera oraz w lepszy sposób chroniących ich na wypadek utraty przez niego płynności finansowej.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
