Z pozoru pytanie może wydawać się pozbawione większego sensu, bo przecież podział istniejących izb spowoduje ich zmniejszenie zazwyczaj wpływając negatywnie na ich użyteczność. Niemniej, są sytuacje, gdy powierzchnia odrębnego pokoju jest mniej ważna od jego faktycznej odrębności.
Z tego typu przypadkami mamy do czynienia, gdy poszczególne pokoje podlegają odrębnemu wynajmowi. Czy to turystom, w oparciu o umowy najmu krótkoterminowego, czy też studentom, bądź pracownikom na podstawie klasycznej umowy najmu. Przypomnieć bowiem należy, że o ile sprzedaży podlegać może jedynie samodzielny lokal, jako całość, to przedmiotem umowy najmu może być także niesamodzielna część innej nieruchomości.
W wielu wszakże przypadkach właściciel dysponuje kilkupokojowym mieszkaniem o stosunkowo dużej powierzchni. Zadać należy zatem pytanie, czy wykonanie robót polegających na zwiększeniu liczby oddzielnych pokoi jest prawnie możliwe, a jeżeli tak, to czy wymagane są do tego dodatkowe zgody, zgłoszenia, bądź pozwolenia.
Na gruncie prawa budowlanego o tym, czy dane roboty budowlane wymagają pozwolenia na budowę, czy też są wolne od wszelkich formalności w tym zakresie, decydować będzie kwalifikacjach określonych prac. Jeżeli będą one „remontem”, to ustawodawca nie nakłada na właściciela mieszkania dodatkowych formalności. Natomiast „przebudowa” wiąże się już z koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę.
Pierwszy z terminów oznacza wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Natomiast, przebudowa to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.
Remontem zatem będzie w szczególności zmiana wykończenia lokalu, położenie nowych tynków, podłóg, wymiana drzwi i okien, itp. Przebudowa zaś wiąże się z ingerencją w elementy konstrukcyjna budynku, zwłaszcza jego ściany nośne i zewnętrzne. Przykładowo, likwidacja albo wykucie nowych okien w ścianach budynku, czy też wykucie otworów w wewnętrznych ścianach nośnych kwalifikować należy, jak przebudowa budynku.
Stąd też, choć postawienie nowej ścianki działowej powoduje wydzielenie dodatkowej powierzchni w mieszkaniu, to fakt ten nie decyduje o kwalifikacji robót jako przebudowy, bowiem przesłanka „powiększenia liczby pomieszczeń” musi odnosić się do obiektu, nie zaś do lokalu mieszkalnego. Tego typu ściana nie powoduje natomiast przestrzennego wydzielenia w budynku samodzielnych lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności (zob. wyrok NSA z 09.01.2018 r., II OSK 750/16). Natomiast jakakolwiek ingerencja w jakiekolwiek elementy nośne budynku wiązać się będzie z koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę. Tego typu prace mogą bowiem wpływać na parametry techniczne budynku, jako całości oraz ingerują w konstrukcję obiektu (zob. wyrok WSA w Gliwicach z 30.11.2017 r., II SA/Gl 524/07).
Właściwa kwalifikacja planowanych robót na gruncie prawa budowlanego nie wyczerpuje jednakże całości sprawy. W przypadku bowiem, gdy prace te wiązać się będą z ingerencją w części wspólne nieruchomości, konieczne będzie uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej na tego typu roboty. Ta zaś wymaga powzięcia stosownej uchwały. Wszelkie zmiany we wspólnych instalacjach (ich częściach znajdujących się poza lokalem), ścianach zewnętrznych, klatkach schodowych, kominach wentylacyjnych, itp. poprzedzone powinny być uzyskaniem zgody wspólnoty mieszkaniowej.
Samowola budowlana może skutkować nawet koniecznością przywrócenia stanu sprzed dokonanych prac. Natomiast zignorowanie woli wspólnoty mieszkaniowej obarczone jest dodatkowo ryzykiem odszkodowawczym obok doprowadzenia części wspólnych do stanu poprzedniego. Co prawda zatem zwiększenie liczby pomieszczeń w naszym lokalu jest dopuszczalne, niemniej przed przystąpieniem do prac należy przeanalizować, czy niezbędne nie jest uzyskanie czy to pozwolenia na budowę, czy też zgody wspólnoty mieszkaniowej.
Na marginesie należy dodać, że w mieszkaniach będących przedmiotem własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, właścicielem lokalu pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa. Stąd też jakakolwiek ingerencja w substancję mieszkania wymaga jej zgody.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
