Chociaż sprzedaż ekspektatywy prawa własności lokalu jest możliwa, to jej skutki podatkowe nie są tak korzystne, jak w przypadku sprzedaży nieruchomości. W artykule wyjaśnimy, czym jest tytułowa ekspektatywa, a także jakie skutki ma odpłatne przeniesienie jej własności.
Z chwilą zawarcia umowy deweloperskiej, bądź umowy ze spółdzielnią mieszkaniową o ustanowienie odrębnej własności lokalu powstaje tzw. ekspektatywa własności. Uzyskanie wskazanej ekspektatywy należy uznać jedynie za podstawę do uzyskania po zakończeniu budowy nieruchomości budynkowej, prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego w niej położonego.
Ekspektatywę można sprzedać, jednakże w przypadku umów spółdzielczych tylko wraz z wkładem budowlanym wniesionym do spółdzielni mieszkaniowej. Rozdzielenie tych dwóch elementów nie jest już możliwe. Ponadto, ekspektatywa jest dziedziczna, a także może stanowić przedmiot egzekucji. Nabywca ekspektatywy uzyskuje roszczenie o przeniesienie własności lokalu stając się stroną wcześniej zawartej umowy. Co więcej, w przypadku spółdzielni, przeniesienie ekspektatywy uprawnia nabywcę do wstąpienia w poczet członków danej spółdzielni mieszkaniowej. Zbywca natomiast traci to członkostwo z chwilą sprzedaży ekspektatywy, nie musi go zatem odrębnie wypowiadać.
Przeniesienie ekspektatywy własności powinno nastąpić w formie aktu notarialnego. Zawarcie zatem umowy w innej formie skutkować będzie jej nieważnością. Prawo to wpisywane jest również do księgi wieczystej nieruchomości gruntowej, na której ma zostać wybudowany blok mieszkalny.
Sprzedaż ekspektatywy własności podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Co ciekawe jednak, zastosowanie znajdzie niższa stawka, aniżeli w przypadku sprzedaży samej nieruchomości. Podatkowi temu podlegają bowiem umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Ekspektatywa własności nie jest rzeczą a prawem majątkowym.
O ile zatem sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym opodatkowana jest stawką 2%, to sprzedaż innych praw majątkowych korzysta ze stawki w wysokości 1%. Ze względu zatem na fakt, że ekspektatywa nie jest wymieniona wśród praw majątkowych i rzeczy objętych stawką 2%, stosujemy do niej stawkę 1%.
Niższy podatek od czynności cywilnoprawnych z pewnością ucieszy nabywcę, który zobowiązany jest do jego zapłaty. Konsekwencje podatkowe omawianej umowy nie są już tak dobre dla zbywcy. Zgodnie bowiem z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż ekspektatywy prawa nie jest tożsama ze sprzedażą nieruchomości. Należy ją zatem rozpoznać, jako sprzedaż innych praw majątkowych (zob. art. 10 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy).
Powyższe ma daleko idące konsekwencje. Przede wszystkim, zbywca nie może skorzystać ze zwolnień podatkowych przewidzianych dla obrotu nieruchomościami – sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jest zwolniona od podatku (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 maja 2015 r., sygn. II FSK 929/13).
Skoro zaś nie ma zastosowania ww. zwolnienie, to sprzedaż ekspektatywy własności rozliczana jest na zasadach ogólnych, czyli skalą podatkową. Rzecz jasna, opodatkowaniu podlega dochód z tej transakcji. Od uzyskanej ceny należy zatem odjąć koszty związane z nabyciem tego prawa, a także poniesione w związku z samą umową sprzedaży. Dopiero różnica pomiędzy tymi kwotami zostanie opodatkowana. Dochód podlega rozliczeniu w deklaracji rocznej składanej za rok, w którym dokonano zbycia ekspektatywy prawa.
Reasumując, jeżeli zamierzasz sprzedać ekspektatywę własności, powinieneś uwzględnić w swojej analizie opłacalności takiej transakcji, opisane powyżej zasady jej opodatkowania. Być może korzystniejszym rozwiązaniem będzie zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży prawa własności lokalu.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
